对房地产政策和住房政策的混淆认识，导致长期的住房政策缺失。

长期以来，我国用房地产政策代替了住房政策，对住房和住房问题的特殊性认识不足，片面强调通过房地产市场来调节需求，解决住房问题。

从政策属性上看，房地产政策是一种经济政策，它归根到底主要着眼于市场效率；住房政策则应包括社会公共政策，更注重社会公平和居民的基本住房诉求，它要解决的问题是用什么手段，使不同收入状况的居民住有所居。住房属于生活必需品，拥有住房服务是每一个人的基本权利，即使是最低收入家庭，也需要住房消费，这是住房与一般消费品最大的区别。同时，在市场经济条件下，住房又具有商品属性，它是每个居民都希望拥有的资产。因此，政府在研究制定住房政策时必须考虑民众对住房的双重需求。多数国家的经验证明，住房供应既要靠市场手段，也要依靠大量的公共政策手段。然而，我国混淆了这两个表面相似而又有实质区别的问题，忽视了普通民众最基本的住房需求，住房保障职责缺位或不到位。

过度强调住房的经济发展功能忽视了住房的保障功能。

由于历史的原因和经济发展的原因，我国住房制度改革从实施之初就在某种程度上担负了拉动经济增长的功能。“房地产是国民经济的支柱产业”，被地方政府推至极致并演变成畸形的

增长模式。地方政府热衷于批租土地，包括征用农用地用于大规模的房地产开发建设。依靠房地产投资来带动当地经济发展，并通过土地收益、房地产税费来直接填充地方财政。过于功利性地重视房地产对“经营城市”的贡献，经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要法宝。在经济增长的冲动下，一些城市政府忽视了住房的保障功能。

住房政策

片面强调调控供给，忽视调控需求，导致房地产市场宏观调控成效不佳。

考虑到资源的有限性、环境承载力和可持续发展等问题，2005年以来的几次房地产市场宏观调控，是以调控供给为主。提出“90平方米以内的住宅要占70％”。把这作为一项符合中国国情的住宅建设模式和住宅消费模式的战略任务，无疑是正确的，但实施效果并不理想。究其原因，除了住房建设一般需要２年左右的开发周期（有的因拆迁问题需要更长时间）使效应滞后，还存在对中小户型的认识不统一，开发商对销售中小户型特别是小户型商品房存在滞销后积压资金影响下一步土地的有效取得存在着不同程度的担心。据对40个重点城市的统计数字测算，到2007年上半年，在批准预售的商品住房供应中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积占比虽逐月有所增加，但还不到25％，套型占比还不到40％；新建商品住房套均面积为107.8平方米，主力户型以100－130平方米/套居多。

导致房地产市场宏观调控成效不佳的另一个重要原因是忽视了采用经济手段从需求方进行调控。从需求方面看，一是人民币升值、流动性过剩，大量资金流向房地产市场；二是在CPI居高不下的背景下，投资性资金进入楼市，家庭拥有多套住房的数量增加；三是人们对住房价格上涨的预期，提前进入消费，而且消费主流是较大户型；四是中心城市不断提升的城市品质，吸引了更多的外地（含境外）机构和个人购房。五是一些金融机构没有严格执行个人住房抵押贷款的相关规定，客观上支持了住房消费需求的增长。

过分强调“无形的手”的作用，忽视“有形的手”的作用，导致住房保障体系缺失。

在我国实施住房商品化政策的过程中，新房供给结构主要由开发商提供，而开发商的住房供应结构是根据当期利益最大化的原则决定的。完全把住房问题推向市场，让市场自身去调节和完善，过分强调市场这只“无形的手”的作用，忽视了政府这只“有形的手”的作用，导致了保障性住房体系的缺失和长期滞后。

住房政策

从国外来看，可以发现各国在不同的经济和社会发展阶段，往往采取不同的住房政策。在经济发展的初期，由于物资匮缺、经济基础薄弱以及技术力量有限，私人没有足够的储蓄，很难独立建造和拥有自有产权住房，这时公房比例往往较高；当经济发展到一定的程度，尤其是当整个社会出现中产阶级占主流时，住房市场化和私有化就具备了条件，此时，私有住房的比重往往较高。但即使如此，政府也没有忘记为中低收入者提供保障性住宅。然而，我国在目前经济尚不充分发达，社会收入分配差距较大的发展阶段，一度把住房制度改革的重点放在了产权私有化上，把住房市场化简单地等同于住房产权私有化，直接把“居者有其屋”变成了“居者有其产”，在认识上存在较严重的偏差。因此，十七大报告中提出了“住有所居”，而不是“住有其产”，就是对我国现阶段住房状况科学的判断和深刻的把握。

土地出让制度存在缺陷，导致住房价格的快速上涨。

在现行体制下，由土地产生的资产（源）性收益和大部分税费基本上归地方所有。加之我国实行财政“分灶吃饭”的政策，各地政府在财政收入不足的情况下，只有利用土地出让筹集地方建设资金，土地收益在一些地区已成为典型的“第二财政”。据调查，2005年，全国土地出让金总价款高达5505亿元，占同期地方本级财政收入15092亿元的1/3还强。而且我国还普遍沿袭以GDP增长率论政绩的干部考核体系。也使得地方政府在政绩冲动下，或明或暗地支持土地出让金的持续上涨。再有，现行的土地出让制度把70年土地使用权一次性出让给开发商，开发商再把这笔费用转嫁到购房者身上。在目前这种土地出让制度下，地方政府与开发商在有意无意中结成了利益共同体，共同推高地价从而推高房价。

经济适用房制度定位模糊，管理监督失控，导致保障政策的落实不到位。

一是经济适用房政策定位不明确。老政策规定的受益群体是中低收入群体，2007年三季度出台的新政策调整为低收入群体；二是新政策的出台又将更广大的中等或中等偏低收入的工薪阶层推向了市场、无论从事何种职业，统一划定面积标准也似有欠妥；三是部分人群随着收入的增加，超出了应享受经济适用住房政策的规定而不能退出。

由于政策上的模糊和不稳定，在实际操作中，政府有关管理部门也很难有效地核实购房者的实际收入水平，致使一些中等偏高或高收入群体也享受了购买经济适用住房的政策。经济适用住房政策的实际受益人并不能与政策初衷完全相吻合。

二手房市场发育不完善，导致我国一二级住房市场的发展严重失衡。

一个成熟的住房市场构成包括一级市场、二级市场、租赁市场，而且二级市场的交易规模通常会远大于一级市场。目前发达国家中每年住房交易总量中八成以上是二级市场的成交，租赁市场也相应发达。就是在经济发达的美国，租房住的人也较高。二级市场、租赁市场的存在，应该使人们的住房需求在很大程度上可以通过存量资源的重新优化配置得到满足。而目前我国的住房市场结构过度倚重一级市场。“十一五”发展规划及“国六条”中提出了“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件”。但是，目前我们对二手房市场的政策指引不够，缺少有关的法规制度，特别是针对二级市场发展的有关经济政策更是严重缺失。

可见，目前我国住房领域存在的突出矛盾和问题，是经济发展阶段性特征、住房改革进程以及市场发育水平的集中反映，也与当前宏观经济乃至全球经济的影响密切相关。从中长期看，这些问题需要在全面建设小康社会、完善社会主义市场经济体制、创建和谐社会的过程中逐步加以解决。